INDONESIAONLINE – Istilah hak guna bangunan atau HGB kembali menjadi perhatian setelah Komisi Pemberantasan Korupsi (KPK) menetapkan delapan orang sebagai tersangka dalam perkara dugaan korupsi yang berkaitan dengan pengurusan HGB di lingkungan Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN).
Salah satu nama yang ditetapkan sebagai tersangka adalah Presiden Direktur PT Summarecon Agung Tbk Adrianto Pitojo Adhi. Dalam perkara ini, KPK juga menetapkan sejumlah pejabat maupun pihak yang diduga berkaitan dengan pengurusan HGB. Empat tersangka disebut merupakan orang kepercayaan Menteri ATR/BPN Nusron Wahid.
Dilansir dari keterangan KPK, perkara tersebut antara lain berkaitan dengan dugaan pemberian uang dari Adrianto kepada pihak di Kantor Pertanahan Kabupaten Bogor. Adrianto diduga memberikan uang sebesar Rp1,5 miliar kepada Erwin pada 27 Agustus 2026 untuk keperluan komunikasi terkait pembukaan blokir dan pemecahan HGB milik Summarecon.
Kasus tersebut membuat HGB kembali menjadi istilah yang banyak diperbincangkan. Sebenarnya, apa yang dimaksud dengan HGB dan bagaimana aturan mengenai hak tersebut?
Apa Itu HGB?
Secara sederhana, hak guna bangunan atau HGB merupakan hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan merupakan tanah milik pemegang hak.
Dengan HGB, seseorang atau badan hukum dapat memanfaatkan tanah sesuai ketentuan yang berlaku dan mendirikan bangunan di atasnya dalam jangka waktu tertentu.
HGB berbeda dengan hak milik (HM). Hak milik merupakan hak atas tanah dengan kedudukan kepemilikan yang berbeda, sedangkan HGB memberikan hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah tertentu tanpa menjadikan pemegang HGB sebagai pemilik tanah tersebut.
Ketentuan mengenai HGB antara lain diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau UUPA serta Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
HGB Bisa Berdiri di Atas Tiga Jenis Tanah
Dalam aturan pertanahan, HGB dapat diberikan di atas tiga jenis tanah. Masing-masing memiliki mekanisme yang berbeda.
1. Tanah Negara
HGB dapat diberikan di atas tanah yang dikuasai langsung oleh negara. Proses pemberiannya mengikuti mekanisme pertanahan yang ditetapkan pemerintah dan selanjutnya didaftarkan di Kantor Pertanahan.
2. Tanah Hak Pengelolaan (HPL)
HGB juga dapat diberikan di atas tanah dengan status hak pengelolaan atau HPL.
HPL merupakan hak pengelolaan atas tanah yang diberikan kepada pihak tertentu sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Apabila pihak lain ingin memperoleh HGB di atas tanah HPL, terdapat persetujuan dari pemegang HPL serta perjanjian yang menjadi dasar pemanfaatannya.
3. Tanah Hak Milik
HGB juga dapat diberikan di atas tanah dengan status hak milik. Dalam kondisi ini, pemilik tanah dapat memberikan HGB kepada pihak lain melalui perjanjian pemberian HGB yang dibuat sesuai ketentuan.
Dengan skema tersebut, penerima HGB memperoleh hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan selama masa hak berlaku. Sementara itu, status kepemilikan tanah tetap berada pada pemegang hak milik.
HGB bukan hak atas tanah yang berlaku selamanya. Ada batas waktu yang harus diperhatikan oleh pemegangnya.
Untuk HGB yang berada di atas tanah negara dan tanah HPL, jangka waktu pemberian dapat mencapai paling lama 30 tahun. Hak tersebut kemudian dapat diperpanjang paling lama 20 tahun dan dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun sesuai ketentuan yang berlaku.
Sementara itu, HGB yang diberikan di atas tanah hak milik memiliki jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui berdasarkan akta pemberian HGB di atas hak milik.
Karena itu, pemegang HGB perlu memperhatikan masa berlaku hak, termasuk ketentuan mengenai perpanjangan maupun pembaruannya.
Pada prinsipnya, HGB dapat diberikan kepada warga negara Indonesia (WNI) serta badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, dengan tetap mengikuti persyaratan yang ditentukan dalam peraturan.
HGB juga memiliki nilai ekonomi sehingga dapat dialihkan kepada pihak lain sesuai ketentuan. Selain itu, HGB dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.
Karakteristik tersebut membuat HGB banyak digunakan dalam sektor properti dan kegiatan bisnis.
Perusahaan pengembang, misalnya, dapat memanfaatkan tanah dengan status HGB untuk membangun kawasan perumahan, apartemen, perkantoran, pusat perbelanjaan, maupun kawasan industri tanpa harus memiliki tanah tersebut dengan status hak milik.
Dalam praktik pertanahan, pengurusan HGB tidak hanya berkaitan dengan penerbitan hak. Ada sejumlah proses administrasi dan kondisi pertanahan yang perlu diperhatikan.
Persoalan dapat muncul ketika berkaitan dengan status tanah, penerbitan sertifikat, pemblokiran, pemecahan bidang tanah, hingga perubahan atau pembaruan hak.
Hal tersebut menjadi relevan dengan perkara yang tengah ditangani KPK karena dugaan korupsi yang diungkap berkaitan dengan proses pembukaan blokir dan pemecahan HGB milik perusahaan.
Namun, proses administrasi pertanahan pada dasarnya memiliki aturan dan prosedur tersendiri. Setiap pengurusan hak harus dilakukan sesuai ketentuan yang berlaku.
Hal yang Perlu Dicek sebelum Membeli atau Mengembangkan Tanah HGB
Bagi masyarakat maupun pelaku usaha yang hendak melakukan transaksi atau mengembangkan tanah berstatus HGB, ada sejumlah hal yang penting diperiksa.
Di antaranya adalah status sertifikat, masa berlaku HGB, kemungkinan adanya pemblokiran, serta beban hak tanggungan atau jaminan lain yang melekat pada tanah tersebut.
Kesesuaian peruntukan tanah dengan tata ruang juga perlu diperhatikan. Pemeriksaan menjadi semakin penting apabila HGB berada di atas tanah HPL karena terdapat perjanjian dan ketentuan pemanfaatan yang berkaitan dengan pemegang HPL.
Dengan memahami status dan karakteristik HGB sejak awal, masyarakat dapat mengetahui bahwa hak tersebut berbeda dengan hak milik dan memiliki batas waktu serta ketentuan yang harus dipatuhi.
Kasus dugaan korupsi yang kini ditangani KPK menunjukkan bahwa urusan administrasi pertanahan, termasuk pengelolaan HGB, dapat melibatkan proses yang kompleks. Karena itu, pemahaman terhadap status hak dan prosedur pertanahan menjadi penting, terutama ketika berkaitan dengan aset bernilai besar seperti tanah dan properti. (mt/hel)
